北京樓市實地(land)調研：剛需盤熱高端盤冷 年底“撿漏”機遇多

記者日前發現，與“金九銀”期間相比，中金九銀的(of)數量明顯減少。多位中介門店銷售人(people)員表示，11 月以(by)來(Come)，二手房項目成交明顯擴大(big)，總價低、樓層好、位置好的(of)優質房源變得稀缺。與剛需房地(land)産成交量的(of)增長不(No)同，以(by)洋房、别墅、疊合樓、寫字樓爲(for)代表的(of)高端樓盤價格明顯下降。部分别墅項目總價下降了(Got it) 20%，但成交量并沒有明顯改善。

剛需積極入市

我(I)在(exist)北京繳納社保和(and)個(indivual)稅已經是(yes)第八年了(Got it)。我(I)還在(exist)北京租了(Got it)一(one)間房子住了(Got it) 8 年。在(exist)這(this)期間，我(I)換了(Got it) 10 多個(indivual)地(land)方。近期，租賃市場受到(arrive)長租機構火爆的(of)影響，這(this)讓很多前期租房的(of)業主下定決心賣掉自己的(of)房子。我(I)的(of)房東也有類似的(of)情況。房東的(of)房子挂在(exist)交易平台上後，他(he)催我(I)和(and)另一(one)個(indivual)房客每天搬家，因爲(for)沒有房客的(of)房子更容易賣。繳納了(Got it) 5 年社保後，我(I)一(one)直在(exist)看二手房，尋找機會開始。目前，我(I)真的(of)不(No)想再頻繁搬家了(Got it)，于(At)是(yes)向父母要(want)了(Got it)一(one)部分首付，準備買一(one)套性價比高的(of)二手房，先住。”購房者劉明（化名）告訴中國證券報記者。

中國證券報記者在(exist)調研中介門店的(of)過程中發現，像劉明這(this)樣的(of)買家并不(No)在(exist)少數。

“從公司大(big)數據分析，進入市場的(of)客戶基本上都是(yes)剛需客戶。他(he)們(them)要(want)麽是(yes)前期租房的(of)第一(one)批住宅客戶，要(want)麽是(yes)想給孩子換學區房的(of)剛需客戶。11 月以(by)來(Come)，我(I)們(them)門店共售出(out) 8 套，這(this)是(yes)今年一(one)個(indivual)比較好的(of)月度表現。在(exist) 9 月和(and) 10 月的(of)旺季，基本上有這(this)麽多人(people)。”位于(At)北京市豐台區地(land)鐵附近的(of)一(one)家中介機構工作(do)人(people)員李莉（化名）表示，“近期成交量居高不(No)下，主要(want)與前期處于(At)觀望狀态的(of)剛性需求客戶積極入市有關。”看了(Got it)看房子，但他(he)們(them)沒有買的(of)決心。此外，新房市場的(of)大(big)規模促銷令不(No)少購房者眼花缭亂，分流了(Got it)部分二手房需求。但随着二手房市場供過于(At)求，大(big)量低價房不(No)斷積累，低總價、好戶型、好位置的(of)優質住宅價值逐漸顯現，具有較強的(of)吸引力。11 月以(by)來(Come)，二手房成交量在(exist)新增需求中明顯放大(big)。

高端樓盤的(of)降價不(No)同于(At)剛需樓盤的(of)成交量增加。中國證券報記者發現，以(by)洋房、别墅、疊層樓、寫字樓爲(for)代表的(of)北京高端房地(land)産價格明顯下降，但成交量并沒有明顯改善。

“我(I)們(them)的(of)項目由剛需樓盤、别墅和(and)洋房組成。基本上不(No)需要(want)現在(exist)的(of)洋房，基本上沒有成交的(of)洋房。上周，該公司開始下調洋房和(and)别墅的(of)價格，尤其是(yes)别墅。别墅總價與“金九銀十”期間相比下降了(Got it) 20% 左右。位于(At)五環南路外的(of)一(one)家樓盤銷售人(people)員表示，即便如此，别墅和(and)洋房的(of)成交情況也不(No)容樂觀。有看房者表示：“一(one)方面，等待的(of)原因是(yes)首付太高。另一(one)方面，别墅作(do)爲(for)改善型住房，實用(use)性不(No)強。目前别墅的(of)設計很緊湊，對老人(people)和(and)小孩不(No)太方便。家裏有三層或大(big)一(one)層的(of)兒童卧室，希望都能買到(arrive)。這(this)類産品和(and)客戶群體的(of)需求相對較小，投資客戶不(No)會選擇這(this)樣偏重的(of)項目，而隻是(yes)需要(want)改善資金壓力的(of)客戶和(and)生(born)活舒适度無法很好地(land)匹配。”

作(do)爲(for)一(one)家非住宅企業，寫字樓項目，也面臨着降價促銷的(of)命運，但由于(At)客戶基礎狹窄，交易依然低迷。

中國證券報 " 記者發現，爲(for)了(Got it)獲得更準确的(of)客戶，一(one)些企業、寫字樓項目直接采用(use)整體、整層銷售，目标是(yes)上市公司和(and)大(big)型中央企業等，爲(for)了(Got it)得到(arrive)客戶群體這(this)部分的(of)青睐，許多項目承諾提供銀行抵押貸款。

我(I)們(them)将召集幾家銀行分行的(of)負責人(people)，爲(for)購買商業和(and)辦公大(big)樓的(of)公司客戶服務。在(exist)早期階段，你隻需要(want)支付 50% 的(of)首付款就可以(by)獲得網上簽證，這(this)可以(by)作(do)爲(for)一(one)種正常的(of)貸款。位于(At)豐台區的(of)營業部主任說。

當被問及是(yes)否滿足購買限制時(hour)，主管人(people)員說：" 我(I)們(them)的(of)客戶是(yes)中央企業、國有企業和(and)私營上市公司，銀行對這(this)些客戶将有一(one)定的(of)政策偏好。

作(do)爲(for)回應，中原房地(land)産首席分析師張大(big)維表示，此類貸款不(No)可能是(yes)抵押貸款，購房限制不(No)僅針對個(indivual)人(people)買家，也針對企業買家。上述操作(do)最有可能是(yes)抵押貸款，即 50% 的(of)首付，然後是(yes)剩餘的(of) 50% 最終還款。該銀行随後開展抵押貸款業務。這(this)是(yes)一(one)種營銷工具。

不(No)推薦高杠杆投資買房子

專家建議，随着年底的(of)到(arrive)來(Come)，對緊急出(out)售房産退款的(of)壓力已經加大(big)，而對于(At)購房者來(Come)說，"撿漏" 的(of)機會也大(big)大(big)增加了(Got it)。開發商今年年底的(of)表現沖刺壓力加大(big)，但也推出(out)了(Got it)更多的(of)促銷手段。

諸葛房地(land)産分析師陳曉表示，對于(At)購房者，尤其是(yes)剛性需求客戶，到(arrive)年底，開發商推出(out)了(Got it)大(big)量的(of)項目，開展了(Got it)更多的(of)折扣促銷活動，剛性需求客戶在(exist)資金充足的(of)情況下可以(by)盡快‘上車’，此時(hour)購買剛性需求對購買能力是(yes)一(one)個(indivual)很好的(of)機會。但是(yes)，需要(want)注意的(of)是(yes)，在(exist)住房企業的(of)各項優惠活動中，要(want)保持合理的(of)選擇住房供給的(of)态度。對于(At)考慮購買住房投資的(of)集團來(Come)說，不(No)建議高杠杆投資購買房屋，這(this)應該是(yes)基于(At)謹慎。

陳曉表示，與新住房市場相比，二手房市場選擇範圍更廣，價格也比較适中，對于(At)購房者來(Come)說，房地(land)産熱點領域仍是(yes)大(big)類資産配置的(of)好選擇。