北辰實業前三季度結轉量和(and)結轉價格均出(out)現下降，自有資産的(of)恢複仍然乏力

近日，北京北辰實業有限公司（以(by)下簡稱“北辰實業”）公布了(Got it)今年前三季度業績。前三季度，由于(At)建築面積、複工面積、竣工面積同比下降，歸屬于(At)母公司的(of)收入和(and)淨利潤分别下降52.09%和(and)90.13%。

值得注意的(of)是(yes)，公司三季度歸屬于(At)母公司的(of)淨利潤大(big)于(At)中期報告中86.19%的(of)淨利潤。可以(by)看出(out)，北辰實業有限公司在(exist)三季度國内經濟普遍複蘇的(of)情況下，其業績并沒有發生(born)明顯變化。

北辰實業三季報數據顯示，公司前三季度實現營業收入48.25億元，同比減少52.09%；實現歸屬于(At)母公司的(of)淨利潤1.29億元，同比下降90.13%。扣除非經常性損益後歸屬于(At)母公司的(of)淨利潤7455.45萬元，同比減少94.24%。

與一(one)季度母公司淨利潤1.97億元相比，北辰第二季度和(and)第三季度分别虧損2000萬元和(and)5000萬元。在(exist)國内經濟持續複蘇的(of)同時(hour)，公司業績卻持續虧損。

從2019年年報數據來(Come)看，北辰實業雖然有很多與自持物業相關的(of)收入，但商品房銷售收入仍占絕對主力的(of)86.23%。因此，房地(land)産開發與結轉是(yes)影響業績的(of)核心因素。

實際上，在(exist)結轉方面，北辰實業處于(At)量價齊跌的(of)狀态。公司前三季度實現新開工面積80.15萬平方米，同比下降34.18%，收入同比下降52.09%，竣工面積155.3萬平方米，同比下降12.16%，同比下降22.37%。

可見，北辰的(of)平均結算價格有所下降。根據公司經營數據公告，前三季度結算面積27.25萬平方米，同比下降47.06%；結算金額36.78億元，同比減少54.32%。

這(this)使得北辰的(of)毛利率和(and)淨利潤率大(big)幅下降。從2019年的(of)9.16%升至今年的(of)3.92%。

前三季度，北辰實業實現銷售面積50.65萬平方米，同比下降50.34%，銷售金額90.43億元，同比下降40.82%，銷售均價17854元/平方米。

在(exist)銷售乏力的(of)情況下，公司加大(big)了(Got it)拿地(land)力度。1-9月，北辰實現新增房地(land)産儲備42.27萬平方米，略低于(At)同期銷售面積，但同比增長59.69%。

然而，北辰加大(big)征地(land)力度的(of)合理性值得懷疑。截至上半年，公司土地(land)儲備面積達到(arrive)726.57萬平方米，與上半年50.65萬平方米的(of)銷售量相比，可以(by)滿足10年以(by)上的(of)銷售需求。即使按照2019年126萬平方米的(of)銷售預測，未來(Come)6年也足夠了(Got it)。

相比之，目前主流的(of)房地(land)産龍頭企業景氣周期一(one)般在(exist)3-4年左右。在(exist)當前杠杆化的(of)背景下，房地(land)産業強調快速周轉、快速支付、減少負債、提高利潤率。