房企3季度怎樣降杠杆：增回款、少拿地(land)、賣股權

據報道，截至10月底，監管力度加大(big)了(Got it)對房地(land)産開發商的(of)監管力度，要(want)求部分開發商每月披露财務細節，包括恒大(big)、融資、萬科等12家房地(land)産企業在(exist)每月15日報告融資、債務總額和(and)業務數據。

房地(land)産公司正在(exist)盡一(one)切努力降低杠杆率，以(by)滿足監管要(want)求，比如"三條紅線"。

據"21世紀經濟報"11月5日報道，據風電統計，第三季度房地(land)産公司杠杆率整體下降，大(big)型房地(land)産公司控制杠杆水平最嚴格，并繼續下降，但仍有一(one)些中小型房地(land)産企業的(of)杠杆率仍在(exist)上升。

明年初，當房地(land)産行業向監管機構報告數據時(hour)，去杠杆化是(yes)我(I)們(them)目前最重要(want)的(of)事情。"11月5日，一(one)家中型住房公司的(of)地(land)區主管表示，在(exist)"三條紅線"之後，房地(land)産公司增加了(Got it)銷售回報，減少了(Got it)土地(land)使用(use)權，甚至引入了(Got it)戰略或金融投資者來(Come)購買股票或轉讓資産。

随着房地(land)産杠杆降低進程的(of)加快，來(Come)自銀行的(of)外部融資、信托等日益緊張。發展貸款在(exist)第四季度呈現緊縮趨勢，銀行收緊了(Got it)對房地(land)産公司的(of)貸款，房地(land)産信托業務的(of)合規監管也在(exist)繼續。

11月5日，"21世紀經濟報告"專門獲悉，銀監會将重點加強對大(big)量透支和(and)現金分期付款等業務的(of)資本流動控制，及時(hour)收取有效的(of)資金使用(use)憑證，并嚴格防止資金非法流入房地(land)産市場和(and)其他(he)非消費者領域。

第三季度輕微"杠杆減幅

今年8月20日，住房建設部和(and)中央銀行召開了(Got it)重點房地(land)産企業座談會，首次提到(arrive)了(Got it)"重點房地(land)産企業資本監管和(and)融資管理辦法"。"房地(land)産行業一(one)般被稱爲(for)"三條紅線"。

國慶節過後，央行官員在(exist)一(one)周内兩次提到(arrive)了(Got it)住房公司融資的(of)新規定。央行金融市場部副主任彭麗峰直截了(Got it)當地(land)說，新規定的(of)目的(of)之一(one)是(yes)"糾正一(one)些企業盲目擴張"。

房地(land)産公司的(of)第三季度報告顯示，杠杆率下降已成爲(for)一(one)種确定的(of)趨勢。風電統計數據顯示，A股房地(land)産開發部門資産負債率超過70%的(of)房地(land)産公司有48家，比第二季度減少了(Got it)1%。淨債務比率爲(for)38"，超過100%，比第二季度少1%。

在(exist)大(big)型房地(land)産公司中，截至第三季度末，綠化帶控股、萬科和(and)保利房地(land)産的(of)資産負債率與第二季度相比分别下降了(Got it)0.32、1.33和(and)0.37個(indivual)百分點，但綠地(land)控股和(and)萬科的(of)淨負債率分别上升了(Got it)3.20個(indivual)百分點和(and)0.44個(indivual)百分點，保利房地(land)産的(of)淨負債率下降了(Got it)1.20個(indivual)百分點。

緊接着，到(arrive)第三季度末，華夏幸福、金科和(and)中南建設扣除預付款後的(of)資産負債率和(and)淨負債率均較前一(one)個(indivual)月有所下降，金科和(and)中南建設的(of)淨負債率分别下降了(Got it)12.39個(indivual)百分點和(and)11.16個(indivual)百分點，而新城控股的(of)淨負債率較前一(one)個(indivual)月上升了(Got it)20.68個(indivual)百分點。

A股申萬房地(land)産開發闆塊，"不(No)含資産負債率後的(of)預付款"指數跌幅最大(big)的(of)是(yes)*ST友誼，艾旭股份，華聯控股。 三季度末同比下降15.71,15.29,10.99個(indivual)百分點。 合肥城建，榮豐控股，三湘印象跌幅超過5個(indivual)百分點。 

淨負債率指數跌幅最大(big)的(of)是(yes)魯商、栖霞建設、北京投資開發、深圳地(land)産和(and)華發股票，第三季度末分别下跌55.35、42.28、41.72、34.14和(and)32.11個(indivual)百分點。淨債務比率也下降了(Got it)20多個(indivual)百分點，其中包括天發、中國武夷、雅戈爾、甯波富達、盤海控股、光明房地(land)産、萬業企業、合肥城市建設和(and)蘇州高新。

但部分中小房地(land)産企業杠杆水平仍有所上升。 北京能源之家，*ST新光，融安地(land)産，嶽宏源，迪馬股份剔除後資産負債率分别上升5.03%，4.28%，3.95%，3.58%，3.43個(indivual)百分點。 *ST松江、雲南城投、京能地(land)産、濟南高新、南山控股、*ST新光和(and)名城的(of)淨負債率分别增加175.77、60.15、56.30、51.11、35.87、34.27和(and)30.87。 

根據公開來(Come)源證券統計，截至2020年第三季度末，除預先收益(合約負債)外，A股房地(land)産的(of)資産負債比率爲(for)72.1%，較去年同期下降0.3個(indivual)百分點。"主要(want)公司、房地(land)産公司和(and)離職後公司分别比去年同期下降1.2個(indivual)百分點和(and)1.3個(indivual)百分點；淨負債率爲(for)90.3%，比去年同期下降9.0個(indivual)百分點；主要(want)公司、房地(land)産和(and)離職後公司分别下降16.1個(indivual)百分點和(and)5.5個(indivual)百分點。換言之，各大(big)公司對杠杆水平的(of)控制最爲(for)嚴格，而且還在(exist)繼續下降。

一(one)些房地(land)産分析師表示，無論是(yes)融資緊縮導緻的(of)被動杠杆降低，還是(yes)基于(At)房地(land)産公司情緒判斷的(of)積極杠杆削減，多數住房公司未來(Come)将長期走上降低财務杠杆的(of)道路，直接财務表現是(yes)，利息率低于(At)企業銷售和(and)業績增長率。随着ROE對财務杠杆的(of)依賴程度降低，預計住房公司将進行重新估值。

義州研究院智庫研究中心主任嚴躍進表示，這(this)三條紅線是(yes)後續住房公司和(and)房地(land)産行業要(want)關注的(of)紅線，因此降低杠杆和(and)減少對債務的(of)依賴是(yes)其核心。從實際過程來(Come)看，這(this)種杠杆的(of)降低也表明市場參與者已經做出(out)了(Got it)調整。

房地(land)産融資越來(Come)越緊張。

三條紅線"的(of)着陸速度正在(exist)加快，預計範圍将擴大(big)。

據報道，截至 10 月底，監管力度加大(big)了(Got it)對房地(land)産開發商的(of)監管力度，要(want)求部分開發商每月披露财務細節，包括恒大(big)、融資、萬科等 12 家房地(land)産企業在(exist)每月 15 日報告融資、債務總額和(and)業務數據。

中央銀行金融市場部副司長彭立峰在(exist) 2020 年第三季度的(of)金融統計新聞發布會上說，下一(one)步，我(I)們(them)将與住房建設部等有關部門一(one)道，跟蹤評估實施效果，不(No)斷完善規定，穩步擴大(big)适用(use)範圍。

随着房地(land)産杠杆的(of)降低，來(Come)自銀行的(of)外部融資、信任等也變得越來(Come)越緊張。

11 月 5 日，華南股利房地(land)産金融部門的(of)一(one)位人(people)士表示，在(exist)房地(land)産金融監管的(of)影響下，銀行收緊了(Got it)對房地(land)産公司的(of)貸款，并在(exist) "三條紅線" 試點後控制了(Got it)資金。此外，一(one)些銀行家還表示，開發貸款在(exist)第四季度出(out)現緊縮趨勢。在(exist)房地(land)産融資 "三條紅線" 明确之後，銀行收緊房地(land)産開發貸款将主要(want)通過配額管理進行，總行也将要(want)求 "對該項目進行良好的(of)選擇"。

21 世紀經濟報告 " 僅在(exist) 9 月底報告稱，監管機構最近要(want)求大(big)型商業銀行減少壓力，控制個(indivual)人(people)住房抵押貸款等房地(land)産貸款的(of)規模。一(one)家大(big)型銀行表示，今年年初有一(one)項要(want)求，即今年新增住房貸款不(No)得超過所有新增貸款的(of)一(one)定比例，約爲(for) 30%。

11 月 5 日，記者獨家獲悉，銀監會近日向各大(big)銀行和(and)股份制銀行通報了(Got it)信用(use)卡業務檢查中發現的(of)主要(want)問題。在(exist)信用(use)卡分階段資本流動控制方面，監管要(want)求加強大(big)規模透支和(and)現金分期付款等業務資本流動控制，及時(hour)收集有效的(of)資金使用(use)憑證，嚴格防止資金非法流入房地(land)産市場等非消費者領域。

中國人(people)民銀行 10 月 30 日發布的(of) 2020 年第三季度金融機構貸款統計報告顯示，房地(land)産貸款增速繼續放緩。第三季度末，人(people)民币房地(land)産貸款餘額 48.83 萬億元，比去年同期增長 12.8%，比前一(one)季度末下降 0.3 個(indivual)百分點，連續 26 個(indivual)月回落。前三季度，人(people)民币房地(land)産貸款餘額增長 4.42 萬億元，占同期貸款總額的(of) 27.2%，比上年同期下降 6.8 個(indivual)百分點。

嚴躍進說，"三條紅線" 之後，銀行本身就會開始注重控制，住房企業本身也會做出(out)調整，特别是(yes)在(exist)高房價獲取土地(land)等方面趨于(At)保守，這(this)都是(yes)值得肯定的(of)，随後降低杠杆将有助于(At)房地(land)産市場的(of)更好發展。

除銀行外，銀監會信托部門最近還發布了(Got it)關于(At)實施新一(one)輪房地(land)産信托業務專項調查的(of)通知，要(want)求繼續嚴格控制房地(land)産信托的(of)規模，加強對房地(land)産信托的(of)滲透監管，嚴禁爲(for)非法資金流入房地(land)産市場提供渠道。此次專項調查的(of)主要(want)目的(of)是(yes)對房地(land)産信托業務的(of)持續合規和(and)監督、風險防範和(and)化解以(by)及整頓和(and)問責。銀監會要(want)求銀行保險監督管理局在(exist) 11 月 30 日前報告調查結果。

降低住房企業杠杆

随着去杠杆化步伐的(of)加快，房地(land)産行業的(of)債券發行量出(out)現了(Got it)罕見的(of)激增，但投資量卻大(big)幅下降。

一(one)些業内人(people)士指出(out)，房地(land)産杠杆的(of)方式包括加速銷售，減少土地(land)收購，出(out)售資産，尋求股權融資，甚至資産一(one)攬子流通等等。

根據國泰君安的(of)數據，到(arrive) 2020 年 6 月底，共有 22 家 "紅齒輪" 企業超過标準，其中包括恒大(big)、綠色航天集團、中南建築、金科股份、華夏幸福、富利房地(land)産、熔盛發展等。許多房地(land)産開發商以(by)多種方式降低杠杆。

除了(Got it)加速銷售之外，房地(land)産公司還在(exist)繼續轉讓子公司的(of)股份。11 月 1 日，恒大(big)宣布将持有光輝集團 40.96% 的(of)股份給神能集團，總轉讓金額爲(for) 148.5 億元。早些時(hour)候，恒大(big) 863 億元規模的(of)戰争投資簽署了(Got it)補充協議，将戰争投資納入長期持有普通股，明确放棄回購權和(and)權益。恒大(big)還拆分了(Got it)其物業管理業務，并已正式向港交所提交了(Got it)上市申請表。

據報道，恒大(big)和(and)風投計劃首次在(exist)銀行間市場發行債券，并爲(for)此目的(of)準備相關材料。

該地(land)區負責中型住房公司的(of)人(people)士表示，在(exist)該公司内部，在(exist) 6 個(indivual)月的(of)過渡期内，房地(land)産公司應該提高銷售回報，減少土地(land)和(and)其他(he)投資努力，并引入投資者來(Come)增加他(he)們(them)的(of)權益。" 我(I)們(them)還在(exist)與一(one)些房地(land)産公司談判，要(want)麽購買股票，要(want)麽流通資産套餐，試圖在(exist)明年初之前降低合規杠杆。