上海老房地(land)産企業的(of)金融街：周轉緩慢與業績消失

在(exist)披露截止日期之前，金融街控股有限公司(以(by)下簡稱"金融街"，000402.SZ)提交了(Got it)一(one)份不(No)滿意的(of)第三季度報告。

根據金融街11月1日披露的(of)财務數據，2020年1月至9月，金融街營業收入105.18億元，比去年同期下降21.22%，上市公司股東淨利潤約9.1億元，比去年同期下降33.87%。7月至9月，公司實現營業收入46.51億元，比上年同期增長21.37%，上市公司股東淨利潤6.58億元，比去年同期增長103.98%。

根據最新的(of)結果，金融街的(of)收入和(and)淨利潤一(one)直持續下降到(arrive)2020年，直到(arrive)第三季度才恢複。爲(for)了(Got it)延長時(hour)間表，近幾年來(Come)，金融街的(of)表現也一(one)直不(No)穩定。

一(one)位業内人(people)士表示，作(do)爲(for)北京市的(of)一(one)家國有企業，金融街的(of)許多土地(land)儲備都分布在(exist)北京，但過去兩年北京市場的(of)低迷也直接影響了(Got it)金融街的(of)庫存周轉和(and)銷售。

低庫存周轉率

前三季度，屬于(At)上市公司股東的(of)金融街的(of)淨利潤比去年同期下降了(Got it)33.87%，但從2020年上半年開始大(big)幅下降。

金融街表示，今年上半年該公司業績急劇下降的(of)主要(want)原因是(yes)新冠肺炎疫情的(of)影響。然而，由于(At)銷售項目的(of)啓動時(hour)間相對集中在(exist)第二和(and)第三季度，因此第三季度的(of)銷售回扣飙升，業績顯著提高，預計第四季度的(of)情況還會進一(one)步改善。

雖然疫情影響了(Got it)産品和(and)服務的(of)加強和(and)項目銷售的(of)加快，但金融街的(of)銷售總額爲(for)263.7億元，比去年同期增長了(Got it)5.3%，其中商業地(land)産銷售合同金額16.4億元(銷售面積約64000平方米)，住宅房地(land)産銷售合同金額247.3億元(銷售面積約170萬平方米)。

盡管合同銷售略有增長，但金融街控股庫存的(of)周轉率多年來(Come)一(one)直很低。從2015年到(arrive)2019年，這(this)一(one)指數分别爲(for)0.19、0.23、0.32、0.17和(and)0.20，尤其是(yes)2018年銷售額達到(arrive)了(Got it)新的(of)高點時(hour)，庫存周轉率處于(At)近五年來(Come)的(of)最低水平，隻有0.17。

橫向比較顯示，2019年，以(by)商業地(land)産爲(for)主的(of)大(big)成房地(land)産庫存周轉率爲(for)0.24，富利房地(land)産庫存周轉率爲(for)0.29；銷售規模相近的(of)北京大(big)學資源庫存周轉率爲(for)0.70，模式年庫存周轉率爲(for)0.39，高于(At)金融街控股。

由于(At)庫存周轉率低，2015年至2019年，金融街營業收入分别爲(for)155.65億元、1985.3億元、255.19億元、2231.3億元和(and)261.84億元，同比增長率分别爲(for)-29.37%、27.55%、28.54%、-13.35%和(and)18.41%，無法爲(for)股東提供持續穩定的(of)增長業績。

根據南方工業智庫此前公布的(of)一(one)份上市住房公司庫存周轉率清單，金融街、第一(one)股、第一(one)批購房者和(and)華遠房地(land)産的(of)庫存周轉率分别爲(for)0.1988、0.1707、0.1700和(and)0.1440，均低于(At)0.2，這(this)在(exist)該行業處于(At)較低水平。

熟悉北京國有企業的(of)業内人(people)士告訴"中國房地(land)産報"，相比于(At)民營住宅企業普遍較高的(of)财務成本，不(No)容易獲得利潤，以(by)及随時(hour)被行業淘汰的(of)風險，國有住房企業的(of)融資成本很低，而且在(exist)很多情況下，它們(them)的(of)業績目标是(yes)基于(At)既定的(of)任務，而不(No)是(yes)出(out)于(At)在(exist)市場面前生(born)存的(of)内在(exist)動機。