降低杠杆抵消業績雙重壓力房企有望增加供應

到(arrive)年底，房地(land)産企業面臨着減債和(and)業績雙重壓力。第四季度，在(exist)政策的(of)指導下，住房企業杠杆削減的(of)影響繼續加深，融資方繼續受到(arrive)限制。與此同時(hour)，大(big)量住宅企業的(of)供求關系出(out)現逆轉，整體銷售平均價格下降。據平安證券研究新聞報道，從其月度表現來(Come)看，十月份申灣房地(land)産下跌4.4%，上海和(and)深圳下跌300%(2.35%)。截至11月19日，房地(land)産行業PE(TTM)的(of)市盈率爲(for)9.29倍，低于(At)上海和(and)深圳300倍的(of)15.1倍，在(exist)近5年内爲(for)18%。

行業分析認爲(for)，在(exist)行業融資收緊的(of)預期下，疊加全年銷售目标壓力，住房企業跟進或加大(big)力度推動銷售回報，年底供應持續釋放。

三條紅線下的(of)還本付息高峰即将到(arrive)來(Come)。

據平安證券監測數據顯示，10月份住房企業發行的(of)内債、外債和(and)集體信托分别爲(for)261億元、52億美元和(and)454億元，分别下降35.7%、29.2%和(and)28.4%。考慮到(arrive)11月至12月國内債務到(arrive)期833億元和(and)外債87億美元，到(arrive)期規模較高，預計住房公司債券融資的(of)态度将保持積極，但規模可能受到(arrive)監管緊縮的(of)限制。

8月20日，住房建設部聯合中央銀行召開了(Got it)重點住房企業座談會，提出(out)了(Got it)房地(land)産企業融資監管新規定，包括資産負債率(以(by)下簡稱"新資産負債率"，除預收後)不(No)得超過70%等，在(exist)這(this)三項标準中，企業被視爲(for)"一(one)到(arrive)就踩線"。

在(exist)橫向比較中，中國指數研究所指出(out)，在(exist)28個(indivual)行業類别中，房地(land)産行業的(of)資産負債率爲(for)79%，在(exist)行業中排名第三。根據新的(of)資産負債率，55%的(of)上市房地(land)産公司的(of)負債率超過70%。這(this)意味着這(this)是(yes)"三條紅線"中的(of)唯一(one)一(one)條，超過一(one)半的(of)公司已經踩上了(Got it)這(this)條線，而這(this)些公司今年仍面臨着減債的(of)壓力。

根據房地(land)産上市公司的(of)中期業績，結合新規則的(of)"三條紅線"監管，中指法院指出(out)，在(exist)被監管的(of)172家上市住宅企業中，121家有不(No)同程度的(of)"踩線"，33家企業"踩"了(Got it)"3"，其中新的(of)資産負債率"踩到(arrive)了(Got it)"線上"最高比例"。

中泰證券分析表示，引入"三條紅線"監管新規則後，房地(land)産行業整體預期穩定，過去杠杆囤積大(big)量土地(land)，掙得房價快速上漲的(of)經營邏輯被徹底打破，房地(land)産業金融屬性弱化，制造業屬性強化，從産業競争格局的(of)角度看，房地(land)産開發企業的(of)核心競争優勢将從土地(land)收購能力轉向融資能力和(and)管理控制能力，高質量的(of)房地(land)産龍頭企業可以(by)繼續超越行業，實現集中度的(of)提高。

從整體表現來(Come)看，中國銀河分析認爲(for)，房地(land)産行業在(exist)第三季度的(of)業績出(out)現了(Got it)改善，杠杆降低已經取得初步成果。"截至第三季度末，預收帳款3537196萬億元，比去年同期增長8.62%，行業淨負債率爲(for)136.20%，同比增長-5.06%。在(exist)"三條紅線"的(of)金融監管下，住房公司在(exist)第三季度開始積極降低杠杆水平。該機構預計，到(arrive)今年年底，行業杠杆率将進一(one)步下降。