部分房企海外融資利率高達15%

接近年底，海外上市住宅企業的(of)融資行動仍較爲(for)頻繁。自去年十一(one)月以(by)來(Come)，住宅公司已在(exist)海外集資55億元，全年維持高水平。從融資利率來(Come)看，近期整體住宅企業海外融資利率較高，部分住宅企業融資利率攀升至15%左右。

中國證券報"記者觀察到(arrive)，近期一(one)些住房企業宣布提前償還貸款，業内人(people)士在(exist)回應中指出(out)，提前償還貸款可能有兩種情況：一(one)是(yes)公司現在(exist)現金充裕，提前還款顯示出(out)減債的(of)決心和(and)信心；二是(yes)相關住房公司下調了(Got it)金融機構内部評級，要(want)求提前償還，因此，我(I)們(them)不(No)應盲目地(land)認爲(for)，提前償還公司資金是(yes)更安全的(of)做法。"(完)(1)-

一(one)些利率更高

中國證券報"記者觀察到(arrive)，近期公布海外融資計劃的(of)許多住宅企業的(of)融資利率較高，有的(of)甚至高達15%。

以(by)京瑞控股爲(for)例。11 月 19 日晚，該公司宣布發行了(Got it) 2.4 億美元到(arrive)期債券，利率爲(for) 14.5%。已獲批準的(of)票據的(of)上市和(and)銷售預計将于(At) 2020 年 11 月 20 日生(born)效。

從融資的(of)角度來(Come)看，償還到(arrive)期債務和(and)補充營運資金是(yes)公司融資的(of)主要(want)原因。香港龍華房地(land)産公司于(At) 11 月 26 日宣布，它打算發行一(one)張 1.5 億美元的(of)債券，該債券将于(At) 2021 年到(arrive)期，面值爲(for) 13.5%。這(this)些債券将在(exist)新證券交易所上市，淨收益将用(use)于(At)現有債務的(of)再融資和(and)企業的(of)營運資本使用(use)。

他(he)說：" 從融資規模來(Come)看，很多公司都有數百億元的(of)單一(one)融資規模。以(by) IPO 集團爲(for)例。11 月 26 日，據上海證券交易所報道，公司在(exist) 2020 年向專業投資者公開發行公司債券已被上海證券交易所接受。債券類爲(for)小型公開發行，規模不(No)超過 100 億元（含 100 億元），其中公開發行的(of)短期公司債券注冊規模不(No)超過 40 億元（含 40 億元）。扣除發行費用(use)後，募集的(of)資金用(use)于(At)補充流動資金、償還債務、項目投資和(and)法律、法規允許的(of)其他(he)用(use)途。

根據中原房地(land)産研究中心的(of)統計，截至 11 月 26 日，住房企業發行的(of)國内債券規模高達 430 億元，一(one)個(indivual)月發行的(of)海外美元債券規模達到(arrive) 55 億美元，10 月份住房公司發行了(Got it)價值 41 億美元的(of)外币債券，到(arrive)目前爲(for)止，住房公司在(exist)海外的(of)融資比 10 月份多得多。

在(exist)這(this)方面，中原房地(land)産首席分析師張大(big)維指出(out)，市場傳言政策改變，因此大(big)量住宅企業融資井噴。近幾個(indivual)月來(Come)海外資本市場的(of)動蕩，基本上封鎖了(Got it)内地(land)房地(land)産公司海外融資的(of)可能性。對一(one)些房地(land)産企業來(Come)說非常重要(want)的(of)海外融資，已經大(big)幅減少，其中少數也面臨價格高企的(of)可能性。然而，随着 6 月份海外疫情的(of)部分緩解和(and)國内房地(land)産市場的(of)穩定，融資窗口再次打開，住房企業再次釋放了(Got it)大(big)量海外融資。

預付公司的(of)增加

值得注意的(of)是(yes)，與上述住房企業的(of)融資計劃熱火朝天不(No)同的(of)是(yes)，許多住房企業提前贖回了(Got it)債券，并提前償還了(Got it)債務。

11 月 26 日，中國宣布将提前贖回一(one)張 2021 年到(arrive)期的(of)美元紙币。根據公告，2019 年 1 月 15 日，該公司發行了(Got it) 8.375% 的(of)優先債券，本金總額爲(for) 6 億美元，應于(At) 2021 年 1 月到(arrive)期。該票據由該公司的(of)若幹現有子公司擔保，并在(exist)新加坡證券交易所有限公司上市。截至公布之日，票據未清本金餘額爲(for) 5.614 億美元。11 月 26 日，該公司根據收購要(want)約所載的(of)條款和(and)條件，提出(out)按收購價購買部分未償票據。按該票據本金的(of)每 1,000 元計算，須支付予該票據的(of)合資格持有人(people)的(of)購買價格爲(for) 1008.5 元。

在(exist)十一(one)月二十三日晚上，中軍集團宣布已贖回所有未發行的(of) 2021 年票據，贖回當日的(of)本金總額爲(for) 5 億元。贖回價格相等于(At)該票據本金的(of) 100%，另加贖回當日适用(use)的(of)溢價及應計利息（但不(No)包括該日期）。該公司相信贖回不(No)會對其财務狀況造成重大(big)影響。在(exist)贖回後，2021 年票據将於 2020 年 12 月 1 日營業時(hour)間結束時(hour)在(exist)香港聯合交易所被取消及取消。

早些時(hour)候，中國恒大(big)還發布了(Got it)多項提前償還到(arrive)期債務的(of)公告。該公司指出(out)，中國恒大(big)于(At) 10 月 13 日提前償還了(Got it)兩隻公司債券，本金和(and)利率總計爲(for) 114.27 億元；10 月 20 日，全額償還了(Got it) 40 億港元的(of)夾層融資；10 月 23 日，恒大(big)提前贖回了(Got it) 121.29 億港元的(of)優先債券。随着 121.29 億港元優先債券的(of)提前贖回，恒大(big)已償還了(Got it) 2020 年到(arrive)期債券。

業内人(people)士在(exist)回應中指出(out)，提早償還貸款背後可能有兩種情況：一(one)是(yes)公司現時(hour)現金充裕，而提早償還則顯示出(out)減債的(of)決心和(and)信心；二是(yes)有關房屋公司下調了(Got it)金融機構的(of)内部評級，并被催促提早償還，因此，我(I)們(them)不(No)應盲目地(land)相信公司的(of)資金預付是(yes)安全的(of)。

土地(land)市場再次活躍

在(exist)經曆了(Got it) 9、10 月份的(of)相對平靜後，土地(land)市場近期再度回暖。

不(No)少地(land)塊溢價率超過 50%。11 月 26 日，徐州市鼓樓區 3 宗住宅地(land)塊一(one)起出(out)讓，總建築面積 21.44 萬平方米，總起價 8.33 億元。經過 93 輪報價，徐州萬軍企業管理服務有限公司（萬科）以(by) 2.72 億元競得北區客運站南側 a 地(land)塊，樓面價 5774 元 /m2，溢價率 66.87%。

近期，一(one)線城市頻頻出(out)讓熱土，引發房地(land)産企業的(of)競争。11 月 26 日，廣州出(out)讓 3 宗地(land)塊，總面積 10.94 萬平方米，總建築面積 35.55 萬平方米，起拍總價 44.8124 萬元。經過 50 輪競價，其中一(one)幅地(land)塊最終被美的(of)以(by)總價 15.785 億元、配套建築面積 450 平方米競得。成交樓面價 18283 元 / 平方米，實際樓面價 20968 元 / 平方米，溢價率 44.99%。

此外，以(by)北京爲(for)代表的(of)一(one)線城市，又開始無限售地(land)，引起市場關注。11 月 26 日，北京市規劃和(and)自然資源委員會挂牌出(out)讓石景山區一(one)宗商住用(use)地(land)，起拍價 55.56 億元。地(land)塊名稱爲(for)北京市石景山區六娘府綜合改造 A2 地(land)塊 1604-663、1604-667 地(land)塊。建設用(use)地(land)面積 10.11 萬平方米，土地(land)用(use)途爲(for)二類居住用(use)地(land)、商業金融綜合服務用(use)地(land)和(and)基礎教育用(use)地(land)