超一(one)半上市房企負債率超過七成， TOP50房企近三成上月銷售"量價齊跌"

到(arrive)年底，房地(land)産企業面臨着減債和(and)業績雙重壓力。第四季度，在(exist)政策的(of)指導下，住房企業杠杆削減的(of)影響繼續加深，融資方繼續受到(arrive)限制。與此同時(hour)，大(big)量住宅企業的(of)供求關系出(out)現逆轉，整體銷售平均價格下降。據平安證券研究新聞報道，從其月度表現來(Come)看，十月份申灣房地(land)産下跌 4.4%，上海和(and)深圳下跌 300%(2.35%)。截至 11 月 19 日，房地(land)産行業 Pe(TTM) 的(of)市盈率爲(for) 9.29 倍，低于(At)上海和(and)深圳 300 倍的(of) 15.1 倍，在(exist)近 5 年内爲(for) 18%。

行業分析認爲(for)，在(exist)行業融資收緊的(of)預期下，疊加全年銷售目标壓力，住房企業跟進或加大(big)力度推動銷售回報，年底供應持續釋放。

三條紅線下的(of)還本付息高峰即将到(arrive)來(Come)。

據平安證券監測數據顯示，10 月份住房企業發行的(of)内債、外債和(and)集體信托分别爲(for) 261 億元、52 億美元和(and) 454 億元，分别下降 35.7%、29.2% 和(and) 28.4%。考慮到(arrive) 11 月至 12 月國内債務到(arrive)期 833 億元和(and)外債 87 億美元，到(arrive)期規模較高，預計住房公司債券融資的(of)态度将保持積極，但規模可能受到(arrive)監管緊縮的(of)限制。

8 月 20 日，住房建設部聯合中央銀行召開了(Got it)重點住房企業座談會，提出(out)了(Got it)房地(land)産企業融資監管新規定，包括資産負債率（以(by)下簡稱 "新資産負債率"，除預收後）不(No)得超過 70% 等，在(exist)這(this)三項标準中，企業被視爲(for) "一(one)到(arrive)就踩線"。

在(exist)橫向比較中，中國指數研究所指出(out)，在(exist) 28 個(indivual)行業類别中，房地(land)産行業的(of)資産負債率爲(for) 79%，在(exist)行業中排名第三。根據新的(of)資産負債率，55% 的(of)上市房地(land)産公司的(of)負債率超過 70%。這(this)意味着這(this)是(yes) "三條紅線" 中的(of)唯一(one)一(one)條，超過一(one)半的(of)公司已經踩上了(Got it)這(this)條線，而這(this)些公司今年仍面臨着減債的(of)壓力。

根據房地(land)産上市公司的(of)中期業績，結合新規則的(of) "三條紅線" 監管，中指法院指出(out)，在(exist)被監管的(of) 172 家上市住宅企業中，121 家有不(No)同程度的(of) "踩線"，33 家企業 "踩" 了(Got it) "3"，其中新的(of)資産負債率 "踩到(arrive)了(Got it)" 線上 "最高比例"。

中泰證券（15.240，0.81，5.61%) 分析稱，在(exist)出(out)台 "三條紅線" 監管新規則後，整個(indivual)房地(land)産業預期将企穩，過去杠杆式囤積土地(land)、獲利快速上漲的(of)房價經營邏輯已被徹底打破，房地(land)産業金融屬性弱化，制造業屬性增強。從産業競争格局看，房地(land)産開發企業的(of)核心競争優勢将從征地(land)能力轉向融資能力和(and)管理控制能力。高質量的(of)行業領先房地(land)産企業可以(by)繼續超越行業，實現集中度的(of)提高。

從整體表現來(Come)看，中國銀河（12.700，0.28，2.25%) 分析認爲(for)，房地(land)産行業業績在(exist)第三季度有所改善，杠杆降低已經取得初步成果。截至第三季度末，預收帳款 3537196 萬億元，比去年同期增長 8.62%，行業淨負債率爲(for) 136.20%，同比增長 -5.06%。在(exist) "三條紅線" 的(of)金融監管下，住房公司在(exist)第三季度開始積極降低杠杆水平。該機構預計，到(arrive)今年年底，行業杠杆率将進一(one)步下降。

全年業績目标沖入倒計時(hour)

第四季度往往是(yes)房地(land)産企業實現年度業績目标的(of)沖刺階段。據招商産業研究所最近發布的(of)一(one)份報告稱，10 月份，上市住房企業已經掌握了(Got it)銷售窗口，并積極推動了(Got it)貨物的(of)拆遷。其中，保利房地(land)産（17.000，0.04，0.24%)、綠城中國、金地(land)集團（15.050，0.10，0.67%)、招商蛇口（14.680，≤0.0 1，≤0.0 7%)、中國金茂等住宅企業的(of)月經營業績比去年同期顯著提高。從一(one)月到(arrive)十月，恒大(big)、萬科和(and)田園的(of)銷售額都超過了(Got it) 5000 億元，而中國和(and)保利房地(land)産的(of)累計銷售額分别超過了(Got it) 4000 億元。

從數量和(and)價格結構來(Come)看，殼牌研究所統計，住房企業 10 月份 "量價" 明顯，其中前 50 家選擇 "量價" 的(of)住房企業達到(arrive) 20 家，比 9 月份增加 9 家，同時(hour) 14 家住宅企業的(of)平均銷售價格下降，但未能達到(arrive)預期的(of)銷售效果，表現爲(for) "數量和(and)價格下降" 的(of)結果。

殼牌分析認爲(for)，從十月份公布的(of) 32 家住宅企業業績來(Come)看，平均年業績目标爲(for) 82%，但住房企業之間的(of)差距明顯，恒大(big)、金茂等五家住房企業的(of)目标成就率分别超過 90%、17 家、80% 以(by)下和(and) 70% 以(by)下，個(indivual)别企業目前的(of)業績受到(arrive)壓力，預計少數前 50 家住房企業難以(by)實現年度業績指标。

他(he)說："根據平安證券的(of)不(No)完全統計，與房屋有關的(of)政策在(exist)十月放緩，一(one)個(indivual)月内共有 19 項與房屋有關的(of)政策（包括中央及地(land)方政府），較前一(one)個(indivual)月下降 50%，其中 10 項較爲(for)緊绌，占總數的(of) 53%。" 業内人(people)士普遍認爲(for)，在(exist) "十四五" 期間，房地(land)産市場調控的(of)主要(want)基調仍然是(yes) "住房和(and)住房不(No)會被炸"。考慮到(arrive)熱點城市的(of)調控力度不(No)斷加強，随着銷售增長率的(of)下降，房地(land)産市場趨于(At)穩定，後續調控或同步的(of)步伐趨于(At)穩定。

柯瑞房地(land)産研究中心分析指出(out)，在(exist)房地(land)産行業融資預期收緊、全年銷售目标壓力疊加的(of)情況下，預計住宅企業将加大(big)推介力度和(and)銷售回報，持續貸款的(of)供給将爲(for)交易提供一(one)定的(of)支持。然而，随着熱點城市監管效應的(of)出(out)現，市場退出(out)壓力将逐漸凸顯。