深圳公寓寒冬：業主降價百萬仍未脫手，“限量”的(of)同時(hour)一(one)直在(exist)降

無論是(yes)二手房還是(yes)新房，深圳公寓市場最近一(one)直慘淡。

“挂牌房總價從527萬元降到(arrive)527萬元，從527萬元降到(arrive)了(Got it)527萬元”，12月26日，房地(land)産經紀林兆華（化名）告訴時(hour)代周報記者，近期深圳部分公寓大(big)量業主降價銷售。

與此同時(hour)，龍崗東部和(and)南山西部的(of)公寓業主也大(big)幅降價。

近期，深圳多家開發商采取二級和(and)三級聯動的(of)方式，促進公寓銷售，增加傭金積分。

《時(hour)代周報》記者獲得的(of)一(one)份深圳傭金表顯示，住宅類産品與公寓類産品存在(exist)較大(big)差異。住宅傭金從0.6%開始，而公寓的(of)最高傭金可以(by)達到(arrive)8%。

12月26日，深圳資深投資者楊軍（化名）在(exist)接受時(hour)代周報記者采訪時(hour)表示，成交成本高是(yes)公寓遇冷的(of)主要(want)原因。公寓轉讓時(hour)需要(want)繳納增值稅、土地(land)增值稅、個(indivual)人(people)所得稅、契稅等稅種，導緻浮動利潤空間急劇萎縮。

楊軍說：“再加上5年銷售封頂的(of)政策，從買房那一(one)刻起，你就應該做好長期站崗的(of)準備。”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李玉佳26日表示，由于(At)居住功能差、交易成本高、公寓流動性弱等問題，在(exist)“房地(land)産不(No)炒”開始走俏之際，投資者進入公寓市場更加謹慎，資金也不(No)會進入公寓市場。預計公寓成交将保持穩定，不(No)會出(out)現大(big)幅上漲。

位于(At)龍華洪山的(of)龍光九尊曾在(exist)2018年連續幾個(indivual)月成爲(for)全國單闆銷售冠軍，是(yes)衡量公寓市場的(of)指标闆塊。

據深圳市住房和(and)城鄉建設局統計，龍光九尊共有1456套商務公寓。據統計，去年12月共有253套公寓在(exist)售，占總房源的(of)17%殼牌公司. 近三個(indivual)月來(Come)，龍光久尊僅售出(out)11套。在(exist)上市房源中，有不(No)少房子自2019年6月中旬就已上架，但至今尚未銷售。

以(by)一(one)棟面積約3平方米的(of)房子爲(for)例。原房主在(exist)2018年以(by)230萬元（含稅）的(of)總價購買了(Got it)這(this)套房子，現在(exist)挂牌範圍是(yes)230-240萬元。如果買家有誠意，價格可以(by)提高到(arrive)220萬元（不(No)含稅）。考慮到(arrive)近兩年的(of)住房貸款和(and)機會成本，房子基本上是(yes)虧本出(out)售。

“買房時(hour)，增值稅是(yes)最重要(want)的(of)。因爲(for)這(this)套公寓沒有增值，節省了(Got it)不(No)少成本”，林兆華說，按照深圳二手房交易規則，當房源登記價格低于(At)原價時(hour)，就不(No)需要(want)繳納土地(land)增值稅和(and)個(indivual)人(people)所得稅，隻有契稅和(and)其他(he)雜稅。然而，很少有人(people)問這(this)個(indivual)價格。

龍光酒醉隻是(yes)公寓遇冷，不(No)是(yes)個(indivual)案。目前的(of)公寓市場降價100萬的(of)案例很多。

記者了(Got it)解到(arrive)，去年12月初，一(one)位優秀的(of)前海一(one)号業主将124平方米的(of)房屋總價調整爲(for)1498萬元，比5月份挂牌時(hour)低了(Got it)190萬元。去年12月底，萬科雲城一(one)位業主将133平方米左右的(of)房屋總價調整爲(for)1000萬元，比5月份挂牌時(hour)少了(Got it)100萬元。

一(one)手公寓市場降價促銷頻繁。

位于(At)寶安市十堰的(of)惠邦名都花園近期推出(out)了(Got it)特價房和(and)優惠券。12月23日，一(one)位置業顧問告訴時(hour)代周報記者，惠邦名都花園推出(out)了(Got it)41平米的(of)特價房，總價從210萬降到(arrive)了(Got it)194萬，另外還贈送了(Got it)2萬元的(of)家具代金券。此外，開發商還提供首付優惠。普通公寓需要(want)50%的(of)首付，而房地(land)産隻需要(want)45%的(of)首付。

林兆華說，由于(At)地(land)處偏僻，惠邦名都花園很難進貨。最近，該項目的(of)傭金已經升級。成交後，最高傭金可達到(arrive)8%，并可獲贈1萬元現金和(and)一(one)部iPhone12。

“如果賣200萬元的(of)公寓，可以(by)拿到(arrive)10萬元以(by)上的(of)傭金，這(this)對中介很有吸引力。但樓盤已經兩年沒賣出(out)去了(Got it)，難度可想而知。”林兆華說。

交易成本不(No)像預期的(of)那麽高

投資者楊駿果斷地(land)卸貨。

2017年年中，楊駿因爲(for)對公寓市場不(No)樂觀而把他(he)所有的(of)公寓都空了(Got it)。當時(hour)，他(he)在(exist)龍崗市中心以(by)低于(At)7000元/平方米的(of)市價賣出(out)了(Got it)10多套公寓。

2017年，廣州和(and)深圳出(out)台了(Got it)公寓政策，風向發生(born)了(Got it)巨大(big)變化。

具體來(Come)說，北京嚴格控制商業項目的(of)購買條件和(and)使用(use)；廣州官員嚴格控制商業房地(land)産項目轉爲(for)住宅用(use)途；上海規定，當商業用(use)地(land)被轉讓時(hour)，辦公用(use)地(land)不(No)得建成公寓式寫字樓，商業用(use)地(land)不(No)得作(do)爲(for)公寓旅館；深圳再次嚴格禁止從商業地(land)産轉爲(for)住宅物業，不(No)得從建築物的(of)布局和(and)功能上考慮。

同年，深圳的(of)公寓供應量達到(arrive)了(Got it)曆史最高水平。

根據深圳中原研究中心的(of)數據，2017年是(yes)深圳房地(land)産市場最大(big)的(of)商品房供應地(land)，面積134萬平方米，比2016年增長11.8%。

結合政策趨勢和(and)供求數據，楊駿決定采取果斷行動，出(out)售公寓以(by)取代房屋。

無論是(yes)自力更生(born)還是(yes)轉售，它的(of)成本都比住房高，"他(he)說。在(exist)楊駿看來(Come)，公寓"不(No)可碰"的(of)主要(want)原因是(yes)交易成本太高。

根據深圳城市規劃标準和(and)準則的(of)規定，商業公寓是(yes)"适應深圳商業和(and)工作(do)短期居住行爲(for)的(of)一(one)種辦公建築形式，在(exist)使用(use)功能和(and)位置上更接近商業用(use)地(land)，在(exist)土地(land)管理上也被視爲(for)商業用(use)地(land)。

因此，商業公寓的(of)水電費與商業樓宇的(of)标準是(yes)一(one)緻的(of)，他(he)們(them)自己的(of)住宅生(born)活費用(use)也很高。

如果你想出(out)售公寓，單靠稅費就能說服很多購房者退貨。"楊駿說，公寓的(of)高稅費及其計算方法的(of)複雜性是(yes)造成公寓流動性薄弱的(of)主要(want)原因。他(he)計算了(Got it)一(one)張賬單，房産稅的(of)總價至少爲(for)100000元，而公寓稅的(of)計算方法比住房更麻煩，不(No)同的(of)人(people)計算的(of)結果是(yes)不(No)一(one)樣的(of)。

流動性不(No)足進一(one)步導緻财務屬性不(No)佳，這(this)是(yes)楊駿放棄公寓的(of)關鍵原因。