各地(land)"搶人(people)"背後:設置低門檻落戶支撐樓市
日前，蘇州市政府發布了(Got it)"市政府關于(At)進一(one)步推進城市非居民人(people)口安置的(of)辦公室"(以(by)下簡稱"意見")，其中"出(out)租住房可以(by)安置在(exist)蘇州"引起了(Got it)業界的(of)極大(big)關注，雖然租房安置的(of)前提是(yes)征得房東的(of)同意，但顯然蘇州的(of)居住條件已經進一(one)步放寬。
意見要(want)求房主經房主同意，可以(by)在(exist)房屋所在(exist)地(land)定居，也可以(by)在(exist)房屋所在(exist)社區定居，突破無形界限，同時(hour)進一(one)步放寬人(people)才安置條件，吸引更多人(people)才流入蘇州。
在(exist)這(this)方面，中泰證券研究所政策小組組長兼首席分析師楊昌認爲(for)，在(exist)租房發展中，長期存在(exist)的(of)問題是(yes)"不(No)同的(of)租房購買權"，尤其是(yes)在(exist)解決、子女教育等方面存在(exist)差異。蘇州意見提出(out)，"在(exist)社區公共住戶中實行建立永久居民的(of)政策，通過房主的(of)統一(one)，既可以(by)安置在(exist)房屋所在(exist)地(land)，也可以(by)安置在(exist)房屋所在(exist)的(of)社區"，這(this)就增加了(Got it)出(out)租人(people)口的(of)選擇和(and)便利，有利于(At)吸引外國人(people)口的(of)增加。
蘇州并不(No)是(yes)唯一(one)的(of)。今年以(by)來(Come)，上海臨港(600848，股票吧)、無錫、福州、廣州等一(one)線、二線城市相繼降低了(Got it)定居門檻，"搶奪戰争"愈演愈烈。
一(one)些業内人(people)士指出(out)，降低進入門檻在(exist)一(one)定程度上是(yes)對一(one)些高庫存城市的(of)靈活反應。以(by)蘇州爲(for)例，在(exist)2019年，蘇州三次鼓勵人(people)才以(by)優惠和(and)補貼的(of)形式購房；到(arrive)2020年，蘇州兩次出(out)台了(Got it)降低定居門檻的(of)政策。
根據義州去年11月發布的(of)庫存報告，蘇州以(by)39%的(of)速度名列全國庫存面積增長前十位。此外，包頭、漳州、哈爾濱等城市也在(exist)積極優化庫存環境。
蘇州"搶劫人(people)"背後：庫存清除周期超過13個(indivual)月
一(one)家住宅公司的(of)分析指出(out)，蘇州的(of)庫存壓力是(yes)短期表現。今年上半年蘇州土地(land)供應的(of)節奏是(yes)多頻率小地(land)塊的(of)特點，這(this)些地(land)塊集中建設後，短期内将導緻市場集中供應。
僅蘇州一(one)地(land)，這(this)是(yes)今年第二次加大(big)"搶劫人(people)民"政策力度。3月20日晚，蘇州市政府官方網站發布了(Got it)關于(At)調整人(people)才安置政策的(of)通知。通知将從5月1日起正式實施，核心信息是(yes)：不(No)超過45歲的(of)畢業生(born)可以(by)直接在(exist)不(No)支付社會保障的(of)情況下定居；35歲以(by)下的(of)大(big)學畢業生(born)可以(by)直接支付6個(indivual)月的(of)社會保障。通知适用(use)于(At)蘇州行政區域。
蘇州作(do)爲(for)一(one)個(indivual)新的(of)一(one)線城市，近兩年來(Come)一(one)直在(exist)放寬人(people)才政策。今年1月6日，蘇州"關于(At)調整人(people)才安置相關政策的(of)通知(草案)"公開征求意見，以(by)加快政策的(of)落地(land)。
蘇州的(of)征地(land)情況可能反映了(Got it)存量的(of)上升趨勢。根據中國參考研究院的(of)數據，截至今年11月，蘇州共有住宅用(use)地(land)198筆，成交面積188.929萬平方米，比去年同期增長22.26%。
同時(hour)，蘇州也靈活調整項目的(of)銷售條件。2月19日，蘇州自然資源規劃局發布通知，對新公布的(of)地(land)塊内現有房屋銷售的(of)限價規則和(and)上限進行了(Got it)靈活調整。
3月18日，蘇州宣布今年城市住宅用(use)地(land)供應規劃爲(for)8400畝，其中吳中區、湘城區、古素區、蘇州高新(600736股吧)區和(and)蘇州工業園區總面積6200畝，吳江區爲(for)2200畝，政策性住房用(use)地(land)供應比例不(No)低于(At)30%。今年的(of)住宅用(use)地(land)供應計劃将以(by)穩定的(of)供給充分滿足市場需求。
春節後，蘇州土地(land)市場出(out)現漲價熱，土地(land)流轉呈現多頻、小規模的(of)特點。3月13日，蘇州公園的(of)青建湖遺址以(by)11.73%的(of)溢價出(out)售。由于(At)疫情的(of)影響，由于(At)投标延期到(arrive)3月25日，六塊地(land)塊的(of)出(out)售沒有被取消。在(exist)3月16日正式登記後，這(this)兩塊地(land)塊被企業引用(use)。其中，當天有一(one)輪報價爲(for)31.22億元；在(exist)接下來(Come)的(of)20秒内，連續兩輪報價，報價爲(for)33.02億元，目前實時(hour)樓價爲(for)每平方米18484.56元，溢價爲(for)10.03%；2分鍾内，報價爲(for)35.85億元，實時(hour)樓價爲(for)每平方米12378.44元，溢價10%。
調控與房地(land)産市場的(of)土地(land)供求變化密切相關，也有不(No)少當地(land)業内人(people)士認爲(for)蘇州監管過嚴，現在(exist)隻剩下"松水龍頭"。2019年，蘇州的(of)庫存非常健康，都不(No)到(arrive)9個(indivual)月；到(arrive)2019年8月，蘇州房地(land)産市場出(out)現了(Got it)拐點，交易急劇下降，導緻了(Got it)目前的(of)局面。
蘇州不(No)是(yes)唯一(one)被積極拆遷的(of)城市。哈爾濱将于(At)10月29日舉辦房地(land)産企業健康穩定發展座談會。哈爾濱市将采取一(one)系列措施，從企業建設基金、預售資金監管、基礎設施配套收費、公積金支持和(and)銀行貸款的(of)合理引導等方面研究扶持政策，組織和(and)開展一(one)系列有利于(At)人(people)民和(and)購房的(of)活動，促進房地(land)産市場的(of)健康穩定發展，促進經濟增長。
12月11日，四川省自貢市撫順縣發布了(Got it)"撫順縣促進房地(land)産市場穩定健康發展的(of)七項措施"。"這(this)一(one)政策支持了(Got it)當地(land)房地(land)産庫存等，同時(hour)相關支持力度也很大(big)，進一(one)步解釋了(Got it)當前三四線城市清倉的(of)壓力。由于(At)撫順市于(At)今年1月2日出(out)台了(Got it)購房鼓勵政策，被認爲(for)是(yes)"2020年救市的(of)第一(one)槍"。
即使是(yes)已經實行更嚴格監管的(of)城市，也通過人(people)才等其他(he)政策平衡了(Got it)調控政策的(of)負面影響。例如，甯波市在(exist)7月份出(out)台了(Got it)限制購買和(and)擴大(big)邊境的(of)"十項新政策"，以(by)提升監管水平，但在(exist)8月，甯波立即出(out)台了(Got it)"進一(one)步放寬在(exist)我(I)市定居的(of)條件"的(of)政策，該政策于(At)9月實施。杭州也放寬了(Got it)定居點的(of)門檻，同時(hour)提升了(Got it)監管政策。福州和(and)無錫最近是(yes)比較引人(people)注目的(of)城市。
7月福州升級調控政策，加強資金監管。10月，福州市出(out)台人(people)才引進貨币補貼和(and)住房補貼新政。12月14号，它發布了(Got it)《福州市人(people)民政府辦公廳關于(At)進一(one)步降低落戶條件擴大(big)人(people)口規模措施的(of)通知》，明确學曆，年齡，就業，創業不(No)設限。外省市人(people)員可申請落戶福州，六縣（市），長樂區人(people)員可申請落戶五城區。這(this)一(one)次，将落戶門檻降爲(for)零。無錫今年也兩次收緊樓市政策。12月還全面取消落戶限制，并取消住房面積限制，以(by)及社保和(and)居住證限制。可以(by)說，又一(one)個(indivual)"零門檻"城市誕生(born)了(Got it)。同澤研究院分析師丁瑤認爲(for)，人(people)才政策是(yes)房地(land)産市場的(of)重要(want)支撐，對房地(land)産市場的(of)影響不(No)僅短期有效，長期來(Come)看也是(yes)有利的(of)。"。
整個(indivual) 2020 年，市場熱度主要(want)體現在(exist)土地(land)市場和(and)房價上，而市場規模可謂一(one)般，大(big)部分城市的(of)銷售面積沒有達到(arrive)去年同期的(of)水平（少部分城區在(exist)增長）。尤其是(yes)三四線城市，形勢更爲(for)嚴峻。在(exist)三四線城市的(of)刺激下，房地(land)産市場開始升溫，房企也在(exist)三四線城市大(big)量拿地(land)。随着 2018 年棚改貨币政策的(of)收緊，房企意識到(arrive)三四線城市的(of)風險，開始加快三四線城市的(of)周轉。建設的(of)加快勢必導緻這(this)些地(land)區庫存的(of)上升，而大(big)量三四線城市住房同質化問題嚴重，基本沒有分化，隻能依靠價格競争，後期情況也較爲(for)嚴重 2018 年三季度後，西部地(land)區新開工面積快速上升。在(exist)這(this)些地(land)區，新的(of)創業型增長的(of)上升并不(No)是(yes)一(one)個(indivual)更好的(of)市場。相反，更多房企意在(exist)加速離場。這(this)将對城市土地(land)，稅收等産生(born)較大(big)影響。
事實上，近兩年來(Come)，越來(Come)越多的(of)城市通過合并區、引進人(people)才、降低定居門檻等政策得到(arrive)房地(land)産市場的(of)支持，丁堯認爲(for)，蘇州、哈爾濱、漳州目前可以(by)說是(yes)三種不(No)同類型的(of)國内庫存城市，放松管制的(of)基礎是(yes) " 促進房地(land)産市場的(of)健康穩定發展。最好的(of)政策是(yes)保持市場的(of)穩定發展。
通澤研究所對兩年後的(of)數據進行比較，發現蘇州、漳州和(and)哈爾濱是(yes)典型的(of)存量不(No)斷上升的(of)城市：截至 2019 年 11 月，蘇州商品房存量爲(for) 738.13 億平方米，拆遷周期爲(for) 9.1 個(indivual)月，一(one)年後，蘇州存量爲(for) 101801 萬平方米，拆除周期上升至 13.5 個(indivual)月。福建漳州 2019 年 11 月庫存 128.3 萬平方米，清理周期 14.8 個(indivual)月，雖然庫存增加到(arrive) 1.4124 萬平方米，但拆除周期略有減少，至 14.2 個(indivual)月；哈爾濱 2019 年度 11 月庫存 992.68 萬平方米，清理周期 16.4 個(indivual)月，今年 11 月，哈爾濱市庫存達到(arrive) 153689 萬平方米，清理周期 29.1 個(indivual)月。
通過分析這(this)三個(indivual)城市的(of)特點，我(I)們(them)也可以(by)看到(arrive) "一(one)個(indivual)城市，一(one)個(indivual)政策" 下的(of)城市分化：
蘇州，經濟和(and)人(people)口潛力很大(big)，但自去年以(by)來(Come)，房地(land)産市場調控不(No)斷升級，投機投資甚至一(one)些改善需求受到(arrive)抑制，市場開始走下坡路，再加上疫情過後土地(land)供應的(of)緩解，部分取消現有的(of)房屋銷售條件，更充足的(of)土地(land)和(and)住房供應，導緻存量增加，這(this)類城市的(of)實際需求并不(No)不(No)足，政策限制過嚴是(yes)主要(want)原因。
哈爾濱是(yes)全國人(people)均 GDP 倒計時(hour)的(of)省會城市，雖然也是(yes)二線城市，但經濟實力遠不(No)及蘇州。與蘇州不(No)同，哈爾濱庫存增加的(of)主要(want)原因是(yes)缺乏實際需求。首先，疫情對經濟乃至居民收入的(of)負面影響尚未消除，剛性需求減少，另一(one)個(indivual)原因是(yes)經濟疲軟導緻投資需求減少。
另一(one)方面，漳州是(yes)典型的(of)三四線城市，其國内經濟實力不(No)如二線城市。雖然調控政策相對寬松，但經過近幾年的(of)市場上行，經濟和(and)人(people)口支持的(of)内需不(No)足，同時(hour)，在(exist)當前環境下，廈門的(of)投資者減少，土地(land)供應沒有放緩，形成供不(No)應求的(of)局面。
